Pinjaman Perumahan Secara Islam

Oleh : Dr Ahamed Kameel Mydin Meera (Dekan Pusat Kajian Lepasan Ijazah, Universiti Islam Antarabangsa, Malaysia.)

Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan pengguna yang ingin urus niaga kewangan mereka bebas daripada riba, atau faedah. Justeru, institusi kewangan Islam di negara ini telah memperkenalkan beberapa kaedah pembiayaan pemilikan rumah yang mematuhi Syariah. Antara kaedah yang dominan ialah al-bay’ bithaman ajil (BBA) dan kontrak perkongsian musyarakah mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA atau jualan dengan bayaran tertunda adalah popular di negara seperti Malaysia, Indonesia dan Brunei. Sementara kaedah MM atau perkongsian berkurangan lazimnya diamalkan di Timur Tengah, Amerika Syarikat, Kanada, England dan Australia. Pakar Syariah di Timur Tengah umumnya menolak kontrak perkongsian BBA.

Di Malaysia, di mana BBA diamalkan, suara-suara tidak puas hati mula kedenganaran daripada para pelanggan. BBA dikritik sebagai instrumen urus niaga yang ‘tidak adil’ berbanding sistem gadai janji konvensional.

Sebagai contoh, dalam pembelian rumah, aspek harga jualannya dikatakan tidak melambangkan harga pasaran sebenar ekoran tambahan harga tokokan yang besar bagi pembayaran tertunda. Selain itu, bagi bayaran penebusan awal, bakinya selalunya lebih tinggi, malah pada bila-bila masa sekalipun, sehinggalah bayaran penyelesaian dibuat. Ini boleh dilihat seperti di bawah:

Sebagai contoh, seorang pelanggan membeli sebuah rumah pada harga RM200,000. Dia membuat bayaran muka sebanyak 10 peratus, atau RM20,000. Bakinya RM180,000 dibiayai menerusi BBA. Andaikan Kadar Keuntungan Tahunan (APR) yang dicaj oleh bank ialah sebanyak 10 peratus setahun dan tempoh pembiayaan adalah 20 tahun. Di bawah BBA, bank akan membeli rumah berkenaan, kemudian menjualnya kepada pelanggan dengan keuntungan tertentu, dengan bakinya dibayar secara tertunda selama 20 tahun.

Ansuran bulanan bagi pembiayaan di atas ialah sebanyak RM1,737.04 (dikira berdasarkan formula standard bagi nilai kini anuiti), dan dibayar selama 240 bulan. Jumlah semua pembayaran adalah sebanyak RM416,889.35. Perbezaan antara jumlah ini dengan angka pembiayaan asal ialah sebanyak RM236,889.35. Amaun ini ialah jumlah keuntungan yang diperolehi oleh bank. Di bawah kaedah gadai janji konvensional, ia mewakili jumlah faedah yang dibayar bagi pinjaman selama 20 tahun. Keuntungan RM236,889.35 itu diraih terlebih dahulu menurut kaedah BBA, sementara di bawah kaedah konvensional, faedah tidak akan dikira matang sehingga tempoh matangnya tiba.

Satu perbezaan penting antara BBA dengan kaedah gadai janji konvensional ialah baki pembiayaan yang masih tinggal sebelum kontrak tersebut luput. Baki BBA selepas 10 tahun (iaitu selepas 120 ansuran) misalnya, ialah jumlah baki 120 ansuran, iaitu sebanyak RM208,444.80. Di bawah kaedah konvensional, bakinya ialah nilai kini ansuran tersebut, iaitu sebanyak RM131,443.76 (bank tidak mengenakan faedah ke atas baki 10 tahun itu).

Dalam kes BBA, bank mungkin memberi rebat tertentu bagi penebusan awal. Namun begitu, amaunnya ditentukan mengikut budi bicara bank semata-mata kerana Syariah melarang rebat disebut sebagai sebahagian daripada kontrak. Perhatikan bahawa walaupun setelah 10 tahun membayar ansuran, baki di bawah kaedah BBA masih mengatasi amaun pembiayaan asal sebanyak RM180,000.

Kelemahan BBA ini tidak dapat dielakkan, memandangkan persekitaran kewangan di mana ia beroperasi. Dua sistem kewangan yang berbeza yang wujud bersama akan bertumpu ekoran aktiviti arbitraj antara kedua-duanya. Perbankan Islam secara beransur-ansur bertumpu dengan sistem konvensional sedia ada. Ia bertumpu daripada prinsip ‘perkongsian keuntungannya’ yang asal kepada kaedah pembiayaan berkadar-tetap, seperti kaedah murabaha (tokok kos) dan ijarah (pajakan).

Peralihan ini mewujudkan peluang arbitraj yang luas antara pasaran berkadar-tetap Islam dengan kadar-terapung pasaran konvensional, terutamanya melalui swap kadar faedah. Oleh itu, tidaklah memeranjatkan sekiranya pemain pasaran dan juga pakar Syariah kini mula bercakap mengenai swap kadar faedah, pinjaman salingan dsb., yang merupakan instrumen inovatif bagi mengarbitraj perbezaan antara dua sistem perbankan itu.

Kaedah BBA yang berkadar-tetap ini juga mencetuskan masalah pengurusan risiko-kecairan kepada perbankan Islam di mana kadar keuntungannya kekal konstan sepanjang tempoh pembiayaan sedangkan sumber dananya umumnya bersifat jangka pendek. Masalah ini jelas kelihatan semasa krisis kewangan 1997-98 apabila bank-bank Islam gagal bertindak balas terhadap kenaikan kadar faedah yang tinggi ketika itu.

Kini, kewangan Islam mula bertumpu kepada pasaran berkadar-terapung. Bank Negara telah membenarkan BBA yang berkadar-terapung dengan pelanggan perlu membayar ansuran bulanan yang lebih tinggi, tetapi pada saat yang sama menerima rebat yang bergantung kepada kadar faedah lazim. Keperluan membayar ansuran bulanan yang lebih tinggi sebelum menerima rebat boleh menyebabkan masalah aliran tunai dan terbukti membebankan. Dalam pada itu, bertumpunya dua sistem perbankan ini turut menimbulkan masalah-masalah lain. Pelanggan yang tidak berpuas hati misalnya, akan menuduh perbankan Islam sebagai tidak Islamik dan tidak ada bezanya dengan perbankan konvensional.

Lakuna dalam BBA ini mungkin boleh diatasi oleh bentuk kontrak perkongsian yang lain, iaitu musyarakah mutanaqisah (MM). Kaedah MM atau kaedah perkongsian berkurangan kini dikemukakan sebagai alternatif kepada BBA.

Terdapat dua bahagian dalam kontrak ini. Pertama, pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep syirkah al-milk (pemilikan bersama). Pelanggan misalnya, membayar 10 peratus sebagai saham pendahuluan untuk memiliki-bersama rumah berkenaan, sementara bank membayar bakinya. Pelanggan kemudiannya membayar secara beransur-ansur untuk menebus saham pembiaya sebanyak 90 peratus itu pada kadar dan tempoh yang dipersetujui sehingga rumah itu dimiliki sepenuhnya oleh beliau.

Kedua, bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep ijarah (pajakan). Setiap pembayaran sewa adalah dikongsi bersama antara pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing, pada masa berkenaan itu, yang sentiasa berubah apabila pelanggan terus-menerus menebus saham pembiaya. Justeru, nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran sewa sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya. Oleh sebab itu, kaedah MM ini adalah sesuai bagi pembiayaan aset seperti rumah atau peralatan yang boleh dipajakkan. Kaedah MM ini boleh dijelaskan seperti berikut:

Kita lihat kembali contoh pembiayaan rumah di atas. Pelanggan membayar 10 peratus daripada harga, iaitu RM20,000, sementara pembiaya membiayai bakinya sebanyak RM180,000. Di bawah BBA dan kaedah urus niaga konvensional, pelanggan akan membayar RM1,737.04 sebulan kepada pembiaya. Andaikan sewaannya ialah RM1,000 sebulan (dengan nisbah Sewa Tahunan/Harga sebanyak 6 peratus), maka jadual ‘pelunasan’ bagi MM boleh dilihat dalam Jadual 1 di bawah, dengan bayaran bulanan sebanyak RM1289.58 sahaja. Pelanggan jimat RM447.46 sebulan. Tambahan RM289.58 kepada sewa bulanan RM1000 adalah diperlukan bagi membolehkan pelanggan menebus saham pembiaya dalam tempoh 20 tahun.

Jadi, di bawah MM, walaupun pelanggan hanya membayar RM1289.58 sebulan, dia masih dapat memiliki rumah tersebut dalam tempoh 20 tahun. Sekiranya dia memilih untuk membayar ansuran bulanan sebanyak RM1737.04, maka dia akan memilikinya dalam tempoh 12 tahun 3 bulan, sekali gus menyelamatkan bayaran bulanan selama 8 tahun.

Walaupun kaedah-kaedah gadai janji konvensional, BBA dan MM adalah berbeza dari segi konsepnya, namun terbitan matematik bagi MM menunjukkan bahawa formulanya masih sama dengan gadai janji konvensional dan BBA. Unsur yang berbeza hanyalah penggantian kadar faedah dengan kadar sewaan. (Kolum berlorek dalam Jadual 1 adalah masing-masing sama dengan bahagian pembayaran, kadar faedah dan baki pinjaman seperti gadai janji konvensional).*

Kadar pulangan di bawah MM adalah ditentukan oleh kadar sewa semata-mata, iaitu dalam kes ini, 0.5% sebulan (dan APR sebanyak 6%). Pulangan kepada pembiaya ini tidak ditentukan oleh, sama ada modal pendahuluan yang disediakan olehnya maupun oleh tempoh kontrak. Justeru, pembiaya di bawah kaedah MM ini mungkin akan hanya berminat membiayai rumah yang tinggi nilai sewaannya, sedangkan pelanggan pula mahu sewa yang rendah.

Bagi kes penebusan awal, baki di bawah pinjaman konvensional dan MM adalah sama (bagi APR yang sama), sementara baki di bawah BBA akan kekal lebih tinggi. Malah pengiraan MM adalah serupa dengan angka-angka di bawah gadai janji konvensional, dengan perbezaan hanya pada struktur pemilikannya. Ini kerana kaedah gadai janii konvensional dan MM menuruti jadual baki berkurangan. Oleh sebab itu, baki di bawah kaedah konvensional dan MM tidak pernah melebihi sumbangan asal pembiaya. Akan tetapi di bawah BBA, ia adalah sebaliknya.


Jadual 1

Jadual Pembayaran bagi Kontrak Musyarakah Mutanaqisah
Bahagian Sewaan
Bulan Sewa Bulanan
(RM) Penebusan Bulanan
(RM) Jumlah Bayaran
(RM) Nisbah Pemilikan Pelanggan Pelanggan Pembiaya Ekuiti Pelanggan (RM) Ekuiti Pembiaya (RM) Aliran Tunai Pembiaya
(RM)
A B C=A+B D E F G H
0 0.10000 20,000.00 180,000 (180,000)
1 1,000 289.58 1,289.58 0.10195 100.00 900.00 20,389.59 179,610.4 1,289.58
2 1,000 289.58 1,289.58 0.10391 101.95 898.05 20,781.11 179,218.9 1,289.58
3 1,000 289.58 1,289.58 0.10587 103.91 896.09 21,174.59 178,825.4 1,289.58
4 1,000 289.58 1,289.58 0.10785 105.87 894.13 21,570.05 178,430.0 1,289.58
5 1,000 289.58 1,289.58 0.10984 107.85 892.15 21,967.48 178,032.5 1,289.58
6 1,000 289.58 1,289.58 0.11183 109.84 890.16 22,366.89 177,633.1 1,289.58
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
240 1,000 289.58 1,289.58 1.00000 993.59 6.41 200,000 0 1,289.58
Jumlah = RM309,499.20 IRR= 6%


Berdasarkan hujah di atas, adalah jelas kaedah MM tidak begitu menarik kepada bank berbanding kontrak BBA. Justeru, MM adalah sesuai untuk diamalkan oleh, misalnya, koperasi perumahan yang modalnya disediakan oleh ahli untuk manfaat diri mereka sendiri. Selain menyediakan rumah yang lebih murah untuk ahli koperasi, MM juga menawarkan peluang untuk melabur dalam harta tanah kepada mereka.

Walau bagaimanapun, jika harga rumah dinilai-semula secara berkala, seperti cadangan penasihat Syariah Bank Negara, Dr Mohd Ali Hj Baharum, maka laba modal akan terus meningkatkan pulangan kepada pembiaya, sekali gus menjadikan kaedah MM sekurang-kurangnya sama menarik dengan kaedah konvensional atau BBA.

Sesungguhnya konsep MM ini telah diguna pakai oleh sebilangan penyedia khidmat kewangan Islam di serata dunia. Model yang berjaya termasuklah Islamic Housing Cooperative (Kanada), Ansar Cooperative House (Kanada), Ansar Housing Limited (England), Arab Banking Corporation dan Lloyds TSB (England), LARIBA Finance House (California), Guidance Financial Group (Virginia) dan skim ‘Rumah Mudah’ Bank Meezan (Pakistan). Dalam hal ini, langkah proaktif Maybank untuk mempertimbangkan pengenalan MM harus dipuji.

Walaupun begitu, MM tidaklah bebas sepenuhnya daripada masalah operasi. Sebagai contoh, menjejaki nilai sewaan mungkin rumit, terutama sekali bagi lokasi yang pelbagai. Mengikut peredaran masa, nilai sewaan biasanya akan meningkat, namun tidaklah mudah untuk meyakinkan pelanggan bahawa dia kini harus membayar sewaan yang lebih tinggi.

Oleh itu, sesetengah pihak mencadangkan penggunaan kadar faedah pasaran seperti KLIBOR, BLR, LIBOR dan sebagainya sebagai penanda aras bagi sewa. Akan tetapi, dengan formula matematik yang sama, ini akan menjadikan MM serupa dengan pembiayaan konvensional berkadar-terapung (dengan perbezaan hanya pada struktur pemilikan).

Oleh sebab banyak kajian harta tanah menunjukkan bahawa harga harta merupakan angkubah penting dalam menentukan sewa, maka kami mencadangkan suatu bentuk indeks harta tanah digunakan sebagai penanda aras, seperti Indeks Harga Rumah dalam kes Malaysia (yang dikeluarkan oleh Jabatan Perkhidmatan Penilaian dan Harta Tanah, Kementerian Kewangan, Malaysia. Lihat: www.jpph.gov.my). Justeru, berbeza daripada kadar faedah, indeks harga rumah akan dikaitkan secara langsung dengan usufruk aset tersebut (dengan nilai indeks yang berbeza menurut lokaliti).

Pelaksanaan MM mungkin juga memerlukan pindaan terhadap peraturan percukaian bagi membolehkan hanya caj sewa yang menyumbang kepada keuntungan dikira sebagai pendapatan bank. Dengan perkataan lain, caj sewa yang menyumbang kepada ekuiti pelanggan tidak boleh dikenakan cukai.

p/s : Terbitan matematik dan lembaran hamparan Microsoft Excel yang menghasilkan jadual bagi MM (serupa dengan Jadual 1) boleh diperolehi daripada pengarang di alamat emel: akameel@iiu.edu.my.

Sumber : Al-Fikrah